🏨 Tipy Records Inn ダッシュボード

全6物件 17室 / 最終更新:
📅

📅 週次レビュー（みき・ひかり）

-
週1回の意思決定会議用。「**伸び代がある物件はどこか・今週何を打つか**」が3分でわかる。
🚥 物件ヘルス（実稼働率）
※ HALO は2026年3月開業の新店。通期と同じ土俵で評価しない
🚀 最大の伸び代
-
改善が利益に直結。今週最優先で動く
⚡ 今週注力
-
あと一歩で健全圏。微調整で上がる
✅ 順調（維持）
-
現状維持＋値上げ余地検討
🎯 今週のTOP3アクション（チェックで完了記録）
当月売上（-月の按分実績）
-
-
年初〜-月 売上（全6物件）
-
-
来月の予約済み売上（先行ペース）
-
-
本日の在館（室数）
-
-

⚠️ 既存物件 前年比（コア指標）

新規開業（HALO・nook）を除いた既存4物件の前年比較。全体売上は新規物件で底上げされるため、既存だけを切り出して本質的な集客力を見る。
既存4物件 当月売上
-
-
既存4物件 年初〜-月
-
-
vs 全体YTD
-
-
🎯 目標値の根拠と内訳（クリックで展開）

📅 年間売上目標 進捗（2026年）

年間目標
-
tipy_targets.yaml で設定
YTD実績
-
-
年末予測
-
-
月次目標達成ペース（-月）
-
-
来月ピックアップ（前年比）
-
-
キャンセル率（直近30日）
-
-
※ 直予約は仮押さえ・入れ直しノイズが多く実需は低め（補正後 約35.6%）

🎯 今すぐ取るべきアクション TOP5 -

優先度・インパクトでランク付け。チェックボックスで完了記録（ブラウザに保存）。詳細は「全アクションを見る」をクリック。
▼ 全アクションを見る（残り - 件）
📜 完了したアクション履歴（効果測定用）

💎 直予約の真の価値（ノイズ除外後）

¥0コンプ・スタッフブロック・Room4等を除外した「純・直予約客」の実態。 OTAより明確に高単価だが、件数は少ない＝伸ばす対象。
純・直予約客のADR（12ヶ月）
¥27,707
Booking ¥19,887 / Airbnb ¥21,196
▲ Bookingより +¥7,820（+39%）
▲ Airbnbより +¥6,511（+31%）
純・直予約客の規模（12ヶ月）
129件
月平均 10.8件、年売上 ¥5.49M
⚠️ 量は少ない（全予約の8%）
月12→24件 = 売上+¥5M余地
直予約キャンセル率の真実
生 46.6% → 補正後 35.6%
36%が「同一ゲストの別経路への入れ直し」
✓ 実需キャンセル候補は年19件・¥27万のみ
✓ ポリシー見直しの優先度は高くない
💡 意思決定の指針：直予約を月12→24件に倍増できれば、年売上+¥5M（高ADR維持）。LINE公式・リピーター特典・公式サイト導線の整備が次の打ち手。

📊 物件別 前年同期比（年初〜-月）

2025年と2026年の同じ期間（1月〜-月）で比較。NEWマークは2025年に未開業（前年比較不可）。
物件2025年同期2026年同期YoY差分

📈 月別売上推移（2025 vs 2026）

🛏 月別稼働率推移

🧪 シナリオシミュレーター（What-if）

前提: 価格弾力性 -1.5（ADR下げ10%→稼働15%増の業界平均）
💰 A. ADR変更で売上どうなる？
ADR変更 0%
🚫 B. 部屋を停止したら？（スタッフ部屋化など）
90日実績ベースで損失試算（固定費は変わらない前提）
💡 シミュレーション結果はあくまで概算（弾力性-1.5前提）。実際は季節・OTAアルゴリズム・ブランド影響なども絡みます。判断の補助として使ってください。

🎯 各物件の「型」と今週の打ち手

12ヶ月実数から判明した各物件のポジションと、現場でやれる打ち手を1行で。
物件 型 現実のポジション 今週の打ち手
room 両取り型 稼働64.5% × ADR¥19,616。エース物件 値上げ余地検討（ADRさらに+5%）
house ADR型 稼働44.7%だがADR¥50,796で1棟最強 連泊化（実LOS1.31泊→2泊で清掃コスト半減）
nook ADR型 稼働46.8% / ADR¥32,352。安定運用 現状維持＋繁忙期の更なる値上げ
photon 稼働型 稼働58.6%で回転、ADR¥16,590 Airbnb写真／レビュー強化で稼働＋5pt
hanare 🚀 最大の伸び代 ADR・稼働ともに平均未満。改善余地最大 Booking写真TOP5入替＋レビュー返信を最優先
HALO 🆕 新店3ヶ月 2026-3開業。通期評価は決算後 レビュー獲得加速（チェックアウトカード儀式化）
💡 hanare が最大の伸び代: 清掃も軽い・固定費もそこまで重くない。「商品としての訴求」（写真・コンセプト・レビュー）の見直しで利益が一番伸びるポジション。

💎 物件別パフォーマンス（直近90日）

物件売上泊数稼働率ADRRevPAR清掃コストOTA手数料貢献利益率
※ 貢献利益率 = (売上 - 清掃コスト - OTA手数料) ÷ 売上。固定費（家賃・人件費）は除外。

💴 物件別 損益分岐ADR（値下げ判断の物差し）

前提: -%稼働 / OTA手数料 -%
実ADRが 損益分岐 以上 → 黒字。 損益分岐〜last minute floor → 短期的にOK（空室回避）。 絶対下限以下 → 売れば売るほど赤字。 前提値の調整は config/room_economics.yaml で。

📍 ポジショニングマップ（実稼働率 × 損益分岐余裕%）

右上=理想 / 左上=ADR下げて稼働改善 / 右下=ADR上げ余地 / 左下=要改善。
バブルサイズは月固定費按分の規模。
横軸: 損益分岐ADRに対する余裕%（適正帯 +70〜+100%） / 縦軸: 直近90日の実稼働率
▼ 計算根拠と内訳を見る

各ADRの定義：

  • 絶対下限ADR: 変動費（清掃+リネン+消耗品+OTA手数料）だけ回収。これ未満は売るほど赤字。
  • last minute floor: 絶対下限と損益分岐の中間。直前空室はここまで下げてOK。
  • 損益分岐ADR: 変動費 + 月固定費按分。目標稼働率で固定費を回収できる水準。

計算式: ADR × (1 − OTA手数料率) = 変動費 + 1泊あたり固定費按分

物件 部屋数 固定費按分 /室/月 /泊固定費 変動費 絶対下限 last min 損益分岐 実ADR 余裕

💎 PriceLabs 推奨設定（ダッシュボード分析ベース）

損益分岐ADR・実稼働率・現状余裕% から自動算出した推奨価格設定。 物件状態が「稼働改善優先」と「利益確保優先」で戦略を切り替えています。
使い方: PriceLabs管理画面でこの値を入力 / 上書きしてください。 ※ 自動push機能は意図的に未実装。手動レビューが必須。

📋 一括コピー用テーブル（CSV風）

物件MinBaseMax 平日週末 2泊3泊5泊 7日前3日前前日 戦略
Min/Base/Max は ¥, 平日/週末は倍率, 各割引は %オフ（PriceLabs上で「Discount」として設定）
📖 推奨値の計算ロジック

Min Price = 絶対下限ADR（変動費だけ回収できる線、¥100単位）
Base Price:

  • 余裕+70%超: 現状ADR × 0.98（PriceLabsの動的調整に任せる）
  • 余裕+30〜70%: 損益分岐(実稼働) × 1.5
  • 余裕+30%未満: 損益分岐(実稼働) × 1.3（稼働改善優先）

Max Price = Base × 2.0（GW・年末年始ピーク用）

曜日倍率:

  • 稼働改善優先: 平日 0.85 / 週末 1.30（平日大胆値下げ）
  • 利益確保優先: 平日 0.92 / 週末 1.25（バランス）

連泊割引（LOS Discount）:

  • 稼働改善優先: 2泊 -8% / 3泊 -12% / 5泊 -18%
  • 利益確保優先: 2泊 -5% / 3泊 -10% / 5泊 -15%

Last Minute Discount:

  • 稼働改善優先: 7日前 -12% / 3日前 -22% / 前日 -30%
  • 利益確保優先: 7日前 -8% / 3日前 -15% / 前日 -22%

💡 これらの値は dashboard_generator.py の breakeven_adr() 関数で算出。割合を変えたい時は同関数を編集。

🛏 部屋別 売上 × 清掃コスト × 利益率（直近90日）

時給 ¥/h、清掃時間は config/cleaning_times.yaml ベース。
部屋物件売上泊数CO数清掃分清掃コストOTA手数料純利益利益率

🗓 予約カレンダー（過去7日 + 今後60日）

満室 100%
ほぼ満室 75%+
過半 50%+
1/4 25%+
少し 1%+
全空 0%
開業前
🔶 本日

⚠️ 14日以内の空室アラート

🌐 OTA別売上構成（直近90日）

🔮 来月の予約状況（物件別）

📅 曜日別稼働率（直近90日）

平日稼働が低い物件は平日プラン、週末稼働が低い物件は週末特化プランの設計余地。
物件月火水木金土日平日平均週末平均

⏱ 平均滞在日数 / 連泊率（直近90日）

連泊率が低い物件は清掃回数が多く利益率を圧迫。連泊割引で改善余地あり。
物件平均中央値連泊率1泊率件数

📆 リードタイム（予約から到着まで）

短いほど直前予約傾向。早期割引で長くする or ラストミニッツで短さを活かす。
物件平均日中央値0-7日8-30日31-60日60+日

📊 直予約比率の月次推移（過去12ヶ月）

OTA依存度を下げる施策の効果が線で見える。上昇 = 直販強化が効いている。

💵 物件別 ADR月次推移（過去12ヶ月）

価格戦略の履歴。値上げ・値下げの結果と稼働率の関係を見る。

🌱 Tipyらしさ指標（コンセプト達成度）

「何かがはじまっちゃう」を数字で測る。リピーター・連泊・海外比率・レビューから合成。
🔥 ファン化指数
-
4要素の合成スコア
♻️ リピート率
-
-
🛏️ 連泊率（2泊以上）
-
-
🌍 海外ゲスト比率
-
直近期間ベース
💬 レビューに登場するキーワード（コンセプト軸）
-
▼ ファン化指数の計算根拠を見る

⭐ レビュー（Beds24から自動取得）

Booking 10点満点 / Airbnb 5点満点。平均は10点換算。
30日=直近30日に新着のレビュー数。YTD=今年（2026年1月以降）の新着累計。年間目標=年内（1〜12月）に獲得したい新着レビュー数（config/reviews.yamlで調整可）。
物件 Booking 件数 Booking ★ Airbnb 件数 Airbnb ★ 合計件数30日YTD 平均(/10)年間目標

💬 直近30日のレビュー（最大10件）

🌍 ゲスト国籍構成（直近90日）

- インバウンド比率 / 総ゲスト - 名

🚫 物件別 キャンセル状況（直近30日）

物件有効キャンセル率

💡 自動インサイト